房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，涉及的種種融資方向、融資方式都凸顯出它的需要。”李萬明表示，房地產(chǎn)可以分為四個階段。
一是拿地階段，需要支付土地出讓金。如果沒有合作，沒有一種融資行為，完全靠自有資金發(fā)展壯大，會比較慢。
二是四證齊全后，需要支付建設(shè)費用，開發(fā)的核心作用是支付建設(shè)費用，對于三四線城市來說更明顯。
三是發(fā)行公司債用于公司發(fā)展，一類是上市公司和大型公司利用公開交易所去發(fā)行的債，需要得到交易所批準(zhǔn)；另一類是通過地方金融平臺，或者股權(quán)交易中心發(fā)行的債，這種債多半是針對小型公司、具體項目公司發(fā)行。
四是利用經(jīng)營性物業(yè)發(fā)行CMBS或ABS。美國監(jiān)獄是經(jīng)營性物業(yè)，美國政府一些辦公樓都是經(jīng)營性物業(yè)，可以通過Reits、CMBS或ABS發(fā)行給社會投資人，個別沒有產(chǎn)權(quán)，但都是經(jīng)營性資產(chǎn)。“銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的監(jiān)控要求非常嚴，不僅不讓增加規(guī)模，還要壓縮規(guī)模，如果房地產(chǎn)占比降下來，很多房地產(chǎn)企業(yè)會非常痛苦。”李萬明表示，這導(dǎo)致很多小企業(yè)倒閉，很多大企業(yè)降價（賣房）還債，地主家也沒有余糧了。
不過，他認為金融管控政策出臺的原因有四個。
一是長效機制尚未見效。我們呼吁建立房地產(chǎn)長效機制三四年了，但是現(xiàn)在還沒有見效。
二是許多城市房價上漲壓力大、風(fēng)險加大。很多三四線城市房價漲到1萬元/平方米以上，甚至還更高，這是有問題的，因為有的城市根本沒有工商業(yè)發(fā)展機會，沒有新的就業(yè)機會，甚至人口外流，沒必要增加那么多貴的房子。
三是抑制房企高價搶地苗頭。通過打壓的方式讓房企沒有那么大的搶地動機，未來有機會再想辦法來控制房價上漲速度。
四是逼迫房企優(yōu)惠促銷還債。優(yōu)惠促銷立馬見效，讓老百姓看到潛在風(fēng)險，或者對未來期望有所調(diào)整，這個很重要。
“按照現(xiàn)在新的政策，資管備案新規(guī)根本不允許房地產(chǎn)基金做債，只能做股。從去年年初開始就控制了，不讓做了。”李萬明道出嚴峻現(xiàn)實，“不同的投資階段，不同類型的投資可能風(fēng)險不一樣，收益預(yù)期也就不一樣，房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于機會型的投資，即便不好做也可以做不同階段的投資。”
李萬明提煉了房地產(chǎn)投融資備案新規(guī)的四個關(guān)鍵點，分析其所帶來的影響。
一是明確要求股權(quán)投資，不得進行借貸活動。很多房地產(chǎn)基金委托貸款，包括資管、證券公司、公募基金資管分公司等原來習(xí)慣的借貸活動，現(xiàn)在行不通了。
二是除個別情況，要求先募后備。這對房地產(chǎn)來說有一定難度，房地產(chǎn)投資少也需要十幾個億，如果發(fā)行方實力不強大，先募后備非常困難。
三是不得募集多只基金投資單一項目，無法突破200人限制。以前某基金某資管產(chǎn)品可以湊十幾億元來投單一項目。如果大多數(shù)投資人平均投300萬元，200個人就是6億元。備不了案就募不了錢，銀行不給你托管，社會投資人也不信任你。
四是存續(xù)期不得少于5年。這完全回到了科技類基金范疇，甚至還鼓勵5+2年。除了產(chǎn)業(yè)運營基金，房地產(chǎn)開發(fā)階段一般是兩三年，如果一次性募資五年，一旦資金閑置，成本會很大。
“這四個新規(guī)出來之后，新一年的房地產(chǎn)基金會更難做。”李萬明表示，“按照備案新規(guī)不能做的，我們一定要把房地產(chǎn)基金當(dāng)成股權(quán)投資來對待，千萬不要想房地產(chǎn)基金是債權(quán)。”
對此，李萬明給出建議，一是與品牌開發(fā)商合作并購基金，二是善意并購小型房企項目。
他認為，即便投資變難，也要研究如何跟大型開發(fā)公司在好的區(qū)域合作，比如在四大城市群。跟開發(fā)商的合作最難的是結(jié)構(gòu)化，因為只有結(jié)構(gòu)化，面向社會募集的資金優(yōu)先級才有安全墊，證監(jiān)會要求只要搞結(jié)構(gòu)化就得按1比1進行，小型地產(chǎn)公司可以跟某個大開發(fā)商合作參與次級投資，合作形成新的并購基金，去并購若干項目。
另外，李萬明表示，新的一年很多小企業(yè)會更糟糕，所謂的善意并購小型項目，善意并購基金，可以是主體跟小開發(fā)商合作，比如以前拿的項目，或由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性、補交出讓金開發(fā)的項目，可以去跟一個老板談，讓他把原來投資的錢投到新的專項基金劣后，通過這種架構(gòu)，設(shè)立專項基金吸引優(yōu)先級投資人。
“冬天已經(jīng)快過去了，我們希望春天會來，希望在新的一年不管房地產(chǎn)是10萬億元銷售額還是12萬億元銷售額，房企都能夠抓到一些機會。”李萬明期待。
